自建房屋: 新视点:买个大地块当个小Builder

2013-07-16 | 来源: 地产周刊 | 转到微信 | 有1人参与评论 | 字体: 放大缩小 | 收藏 | 打印

文/邱天

最近采访了几位资深地产经纪,他们手上都有一些项目,就是买下拥有大地块的旧宅,进行翻建。如果是单个地块,就翻建成豪宅;如果可以连着几个地块,那么就翻建成Townhouse;如果是买下一大块土地,那么就开发一个社区。很显然,这样的房产投资已经比炒楼花或者买卖二手房来得更加“高级”一些,当然,利润也会更加可观。在这种模式下,房产投资者已经摇身一变成为了一个小Builder。那么,当个小Builder是不是很难,需要准备哪些功课呢?

包工头出身的建筑师经纪董红卫先生毕业于建筑学专业,在国内就是设计院的建筑师,还干过施工管理。到了加拿大后,他也是先在设计院做建筑设计,做过政府申报审批工作和施工现场管理的项目经理,后来改行干地产经纪。他对旧宅翻建和项目开发的程序非常清楚,他手上也有不少项目就是基于翻建和开发的范畴。所以,记者认为在这个命题上采访他非常准确。

要从事这个行业,就要了解这个行业的相关法律法规,另外,如果不熟悉当地的流程和手续,这件事情肯定干不了。因此,记者首先向董红卫先生咨询了相关申报审批手续的问题。

董红卫先生介绍,安省和市政府在城市规划和建设方面有都各级主管部门和完善的法律法规。如省政府有“Planning Act”,明确了土地用途。市政府如City of Toronto, Town of Markham均有相应的Planning Department和 Building Department等管理部门,依据“Master Planning Act”, “Zoning by Laws”,“Ontario Building Code ”等法规进行管理。

他说,有人想把House推倒改建成低层的Appartment Building或者店面,这种涉及到用途更改的,一定要先查清楚改建后的房产用途是否与规划符合,可以先到政府部门查询“Master Planning Act”和“Zoning by Laws”。一般来说,如果整条街道都是House,你想改成Appartment Building是很难的,除非你有强有力的理由,而且政府部门会征询周围60米的邻居的意见。但是,如果同一条街道已经有很多Appartment Building或者店面,那么恭喜你,进行用途更改的可能性会增大很多。

但是,董红卫先生说,即使这样,你还是需要报批,房屋改造应取得Building Permit。例如把一处住宅改做牙医诊所,应符合公众场所的消防、卫生规定。要进行OBC(Ontario Building Code)Upgrade,政府会派人进行消防和卫生检查。

也许有人会问:如果我不修改房产用途,仍然是改建成House,是不是就无需报批?董红卫先生的回答是:不行。“加拿大的法律法规很健全,不要说推倒重建需要审批,甚至连凿个窗户、装修地下室,都需要申请。当然,只要没有人去投诉,这些小动作一般也没人管。但是,推倒重建肯定是要申请的。”他说,“翻建也需符合Zoning By Laws 的规定,因此需要到Building Department取得Building Permit和Demolition Permit。”

董红卫先生进一步介绍道,由于Zoning By Laws已经明确规定出了每个地块的Density(容积率)、Setback(退红线距离)、Height(高度)。所以,业主不能轻易更改这些既定的约束条件,不能随意翻盖任意大小、高度的房子。但是如果确实需要更改,也可以提出申请。

“翻建确实存在一些不确定性,因此,需要有经验的专业人士为投资者服务才能放心。”董红卫举例,“比如申请Demolition Permit,有时候会碰到一些麻烦。如果拆除加油站、汽车修理厂、有地下油罐的老房子或有石棉的老房子,需要进行各阶段环境检测,所需时间相对较长,长达1-2年的情况也可能出现。”

记者向董红卫先生提出了一些疑问:首先,投资者买下大地块的旧宅之后去申请翻建,如果政府不予批准,那么投资的风险就相当大。其次,是不是要等到房子Closing才能申报改建,那么周期将会很长。第三,翻建后的房屋得不到New Home Warranty,该怎么处理?

董红卫先生解答到,第一个问题很好解决,可以和卖方签署带条件的购买协议,如果政府部门不予批准,那么购买就不成立,协议自动取消。关于第二个疑问,无需等到Closing才开始申请报批,可以请原业主开具授权证明,持该Authorization即可去办理相关手续。第三个问题,翻建的房屋可以自己做Building Code Inspection。实际上,他认为,请专业人士进行Building Code Inspection的保险性甚至要好过私人建筑公司提供的Warranty。

对于翻建旧宅和开发小项目,董红卫先生认为由于语言上的障碍和不熟悉程序,很多华人投资者在初期阶段碰到钉子和挫折后就打了退堂鼓。其实,如果委托富有经验的地产经纪来运作,事情会变得很顺畅。但是他认为,和政府部门的沟通方面,确实需要一些时间,所有的手续可能需要长达1年的时间。“与国内的印象不同的是,这里的审批部门不会刁难你,他们甚至可能会主动给你一些忠告和建议、帮助你修改规划和设计方案,使之更符合相关规定,最终通过审批。”董红卫先生说道,“因此,在加拿大当个小Builder(其实就是国内意义上的开发商),比在国内要来得简单容易。”

当个小Builder还要考虑很多细节,比如,需要开个公司进行企业化运作,否则当你卖掉新建的豪宅后,发现你的利润会被政府收去四分之一的税收。还有,如何选择施工队,如何选择材料,如何进行招投标,如何分析比较预算是否合理……都是不可绕过的环节。

但是,即便是你掌握了所有的流程和细节,也并不是所有人都可以干Builder,董红卫先生表示。他认为,想干Builder,一定要手上有一大笔闲置的现金。因为,在建设的环节中,需要及时支付工程款和材料款,而银行的贷款额度相比买房会少很多。其次,你要有其他的生活资金来源。一个小项目可能审批一年,开发半年,还要半年卖出,这个阶段是没有收入的。另外,你要有较强的抗风险能力。

为了更好地说明,他举了一个例子。他说,曾经有个Builder把一条街上的老独立屋全部买下,这条街的地块非常大,每栋独立屋的地块达100*500,后院直通公园。当Builder向政府申报开发一个Townhouse社区的时候,遭到了政府部门的否定,因为,后院虽然有500尺的深度,但却有200多尺是属于By Laws规定不能开发的范围。后来,这个Builder为了减少损失,改变思路,把规划改成建设一列50*500的独立屋。但是这个方案遭到对面街道邻居的强烈抗议,他们联名到政府部门投诉,说这条街道从来都是100尺宽的House,他们不希望看到对面改成50尺宽的House。基于市民的压力,政府始终没有批准这个申请。最终的结果是,这个Builder一直没能开发这个项目,老房子和大地块现在仍然扔在那边荒废。

董红卫先生说,其实,有些聪明的投资者会逆向思维,他们特意购买有开发潜力的大地块老宅,等着有朝一日,有个Builder敲开他们家的大门,询问是否出卖名下的大地块老宅。“这时候,你就可以当一个钉子户,你会发现,原来的50万投资,变成了200万,甚至是300万或者更多。”董红卫先生笑着说,“我带客户看房的时候,一般会提醒客户这一点。有些房子看起来好像不是很理想,但是存在这种可能性。”