买房卖房: 攻守自如：如何从大学城的房产中获利？

2007-05-07 | 来源: 星网 | 转到微信 | 有0人参与评论 | 字体: 放大缩小 | 收藏 | 打印

近日来房地产投资的一项新趋势，便是大量投资出租类的房产，其中，又以大学城附近的房地产最为热门。

　“对于想有安全稳定的不动产投资者而言妯大学城附近绝对是个进可攻、退可守的好选择。”《华尔街日报》地产专家欧本萧(Jennifer Openshaw)说。

　　的确，如果你梦想成为一个房东，大学城附近绝对是你的最佳选择之一。欧本萧指出，由于现今大学生的数量增加，研究生的人数不断上升，加以教职人员也需要租屋，并且当地通常会吸引文教或研究相关行业的聚集，同时再考虑到大学城的清幽环境相当适合退休者，因此在需求持续上升的情况下，投资大学城的房屋确实是值得考虑的作法。

　　不过，作为学生的房东，你可能还是要得有些心理准备，因为大学生通常没有经验、也没有时间好好照顾你的屋子。Gainesville地产公司的经纪斯贝杰(Geoff Spiegel)特别提醒，“真正的挑战不是你如何买下屋子，而是你怎样照料它。”

　　如何让活动力旺盛的学生对你的房子手下留情？《华尔街日报》地产专栏作家贝儿金(Lauren Baier Kim)提供7项诀窍，教你有效管理大学城附近的房产，做个轻□又安心的房东。

　　1、请学生家长签字

　　物业管理公司“美国校园社区”(American Campus Communities)的首席执行官贝雷斯(Bill Bayless)指出，典型的大学生通常都是口袋空空，因此房东在出租房屋给这些学生时，最好要求父母一同在租约上签字。他解释，“子女们很容易不小心将房租花在其他东西上了，这时候你就可以向他们的父母要支票。”

　　《从学生住屋的投资中赚钱，在校园住屋的短缺中盈利》的作者札伦克斯(Michael H. Zaranksy)更建议，别忘了同时对学生的父母进行信用调查。

　　2、请物业管理公司协助

　　贝雷斯表示，学生很有可能是深具破坏力的租屋者。目前在他的公司中，每天24小时都有值班的员工，为什么需要这样？因为如果他们的机动性不够强，下一通电话就是他们的爸妈打来的。

　　对此札伦克斯也认为，学生租屋的替换转交率很高，因此像物业管理公司必须随时有人待命，才可以用最快的速度清理与修复房屋，让下一个房客得以儘速搬入。此外，房东在学校当地若有个代表人，也有助于准时收到房租。

　　3、要求较高额的押金

　　“由于学生在保养房子方面的信誉不是很好，因此多数大学城的房东都会要求较高的押金，为自己的房子带来多一点保障。”札伦克斯说建议，至少要求二个月的押金，并且多多探听附近房东多半怎么做的。

　　4、降低转移情况

　　Netgainrealestate.com的创办人辛若特(Allen Cymrot)则指出，为了降低房子转移的次数，房东最好在房租契约上定订一个租期，比如9个月或1年。事实上，学生们总是来来去去，而对于房产的持有者来说，租屋者不断地变动，绝对会在无形中增加很多成本与开销，比如在等待下个承租者的空档阶段，无法收租就是房东的一项损失。

　　5、详订租约内容

　　由于许多学生喜欢合租房子，所以房东务必确认每一个入住者都签下合约，因为租屋合约才是最强有力的法律文件，能够保障你免除不必要的风险，当问题发生的时候，合约也能有效协助你辨认每个人的义务与责任，帮你省去许多麻烦与困扰。

　　6、时常检查

　　别忘了先通知你的房客，然后至少每45天，便前往检查一下你的房子，确保你的房屋还保持原状。“如果你整学年都没去检查一次，最后你可能会看见一场大溷乱。”辛若特说。

　　7、确实收租

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　　你将房子出租之后，并不代表你的房租每个月就会准时进入你的帐户，尤其当你的房客是学生的时候。此外，当你的房子是由好几个学生一起合租时，收齐房租更是一项挑战。辛若特建议，你可以考虑僱用专业人士替你看帐，或是利用一些电脑工具，也可以在收租的时候帮上一点忙。

　　供不应求，大学城房市有“钱”景

　　多维社记者林紫乔报导／你正在寻找值得投资的不动产吗？但是近日来价格已经到达顶峰，你所喜爱的城市通常房市已经过热，过多的资讯与预测又让你不知何去何从。《华尔街日报》地产专栏作家欧本萧(Jennifer Openshaw)建议，对于想有安全稳定的不动产投资者而言，大学城附近绝对是个进可攻、退可守的好选择。

　　虽然大学城附近的房价要比一般同类房屋高出20%至30%，而且你的潜在房客都是些不太会照料屋子的大学生，但是欧本萧认为，大学城的房地产仍然值得投资。

　　“不动产的价格就与任何商品一样，是由它的供需所决定。”她指出，在大学城附近，不仅需求量比其他地区稳定，供给方面则因当地多有严格的管制而难有过量情况，因此“供不应求”是多数大学城房市的写照。欧本萧认为，有5个因素足以说明大学城的房市潜力：

　　1、大学生数量增加。在强调高等教育重要性的现今，大学生的数量不断创下历年最高，根据美国教育部的资料，未来10年大学生人数将增加15%，估计比现在多出160万人次，增加的速度远远超过宿舍的兴建。

　　2、研究生也大幅增加。研究生数量的增加速度更快，幅度估计在25%左右，这些人通常是携家带眷或来自国外，他们至少会稳定地待在这孬两三年以上。此外，房东更乐见的是，研究生开派对的频率不像大学生那么多。

　　3、不只学生需要租屋。除了学生之外，教职人员也需要房子，这包括永久性的教职，以及来自外地的访问教授，每个人都需要在附近租间屋子。

　　4、大学城也适合退休者。近日来，大学城成为退休者所青睐的居住地，特别是许多比较有钱与年轻的退休者，大学城宁静的生活方式，以及浓厚的人文气息，都深深地吸引他们来此居住。

　　5、相关行业聚集。在许多大学城如密西根安纳堡附近，往往有大型的私人研究机构、或科技产业进驻，透过地利之便有效地利用大学资源。这类情况吸引许多高等教育或高科技人才，提高了大学城的房屋需求。

　　出租自用两相宜

　　除了做出租投资之外，大学城的房屋也适合自用。Gainesville地产公司的经纪斯贝杰(Geoff Spiegel)特别指出，“许多在大学城附近购屋的人，房子多半是买给孩子，让他们方便上学。”现代父母爱子心切，为了提供孩子更好的求学环境可谓不移□力，然而，给孩子在大学附近买个房子却也不失为一个极佳的投资办法。

　　首先父母省下了一学期5000左右的宿舍费用，也不必担心相关费用日渐上涨，在附近持有一处不动产的期间内，还能发挥投资的作用，向室友收取租金。房产的增值加上生活成本的降低，让买屋买在大学城成了很好的投资。若你有两个以上的孩子上了这所大学，或是你在孩子毕业后卖了这栋房子，甚至你也可以考虑将这房子作为退休住屋，那么这笔投资所带来的效益将超过你原先的想像。

　　买屋时策略最重要

　　就像其他的不动产市场一样，投资大学城的房屋也容易出错。因此斯贝杰强调，“你必须要有一个清楚的投资目标。”购买之前，你应该先猓解你要的租屋对象是谁每大学生、研究生、教授、研究者、还是退休人士，再找出他们所喜爱的住所究竟是哪一类。

　　斯贝杰建议，不管在哪一个房市中，购屋者都应先对地点有所了解。比如你的对象是大学生的话，请先确认附近有无通往校园的交通工具，以及找停车位是否方便，当然，离校园越近的地点越理想。

　　最后请确认你的房子能被妥善照料，必要时，别吝于雇用专人负责打理。因为大学生通常没有经验、也没有时间好好照顾你的屋子，斯贝杰提醒，真正的挑战不是你如何买下屋子，而是你怎样照料它。

　　找出可以投资的大学城

　　全美各地有上百座大学城，最理想的就是规模大、生活机能完善、大学声望高、学生人口不断成长、以及有多家企业或研究机构进驻的地区。

　　欧本萧建议，尽量避开都会区的大学，如波士顿大学、或柏克莱大学，因为这些地区的房市较为恚杂，学生在住屋方面也有较多选择。斯贝杰甚至建议投资者，不妨考虑自己过去唸书的地方，对投资地点才能有最深厚的了解。