脱欧: 英国脱欧，房地产市场是升是降？

2016-07-03 | 来源: 北美经济导报 | 转到微信 | 有0人参与评论 | 字体: 放大缩小 | 收藏 | 打印

　　上周英国投票脱离欧洲联盟。脱欧投票结束几天内，英镑兑美元跌至30年来的最低点，英国失去AAA的完善信用评级；道琼斯下跌600多点；各国股市和外币美元兑换率也受到影响，纷纷下跌；英国脱欧给英国，欧洲，美国和世界经济带来负面影响已经出现。这些混乱和变化是对投票的反应，真正脱欧后的英国对世界经济的影响，还是未知数。

　　英镑贬值，国际买家何去何从？英国人来美置业投资的人数有可能下降，其他国家的买家也会因外币汇率关系而改变投资策略。国际买家也可能转移投资目的地，从欧洲转到美国，避开英国和欧盟的不明朗前景，增加对美国几个大城市物业的投资。如果这样的话，美国市场将因此受益。美国政府对国外投资者的商业和住宅物业税收的优惠政策，包括去年底通过的提高外国投资者对房地产信托基金的拥有率，以及对外国养老基金控股的美国物业免税等，将增加对外国投资者的吸引力。这些买卖需要专业地产中介和税法专业人士协助完成。

　　在全球经济息息相关的今日世界，英国脱欧，对于美国经济的影响不容忽视。股票下跌，投资者往往会将资金转移到债卷和房地产市场，增加对房地产市场的需求。美国10年债卷利率从1.75%下跌至1.43%。债卷利率下跌，也将带来贷款利率下跌，说不定将是历史上的最低利率。贷款利率下跌，购买力上升，房价也将继续上升。

　　为什么房价会升呢？房价是以需求为依据。供求平衡，价格稳定。供过于求，好像DOWNTOWN和BRICKELL一带的新建公寓，销售缓慢，价格下调。供不应求，价格上升，货以稀为贵。低利率增加房地产市场的需求。

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　　如果一个年收入为六万美金的贷款者，贷款月付约在$1666美元左右。如果按照4%的贷款利率，可以贷到35万美金的贷款。如果利率降到3.5%的话，他就可以贷到37.5万美金的贷款。这样，如果他的首付不变的话，他的购买力就增加了。他的购买力形成对物业的需求，对不同价位物业的需求。利率下降，房屋的可承受性增加了，需求自然就增加了。当需求增加超过了市场供给，价格就会上升。

　　房地产市场是以局部地区性市场为主。宏观市场的走势可以影响局部市场，但局部市场的需求则是当地市场走势的决定因素。以新建公寓为例，2011年以来南佛州三县新建成，已入住的公寓塔楼共79个，5,451个住宅单元。正在兴建中的塔楼124个，将有15,082个住宅单元。已经获得政府批准尚未破土动工的塔楼有85个，仍在申请，尚未获得批准的塔楼为132个。在这个地产周期中完工和在未来两三年内可以完工的约占41%，其他59%估计将是下个周期的产物。

　　迈阿密地区的新建公寓多集中在DOWNTOWN和BRICKELL一带，完工，建设中，或尚未动工的塔楼总数为80个，22,719个住宅单元，约占新建公寓总数的45%。截稿时这一带上市待售的二手公寓约1300多个。虽然都市化是未来趋势，但是在未来数年内DOWNTOWN和BRICKELL一带能否增加两万多个新家庭消化这些公寓呢？

　　2016年美国国内生产总值预计将增长2%，2017年将低于今年的增长。世界经济因英国脱欧而前景不明，也将影响美国经济和房地产市场。此时此刻，退出总统竞选的佛州前参议员卢比奥将其住宅上市出售，要价72万美元，比他在2014年时的要价69.5万美元增加了5%。在房地产市场前景不明朗的情况下，尽快将物业出售套现，不失上策。

　　当您做出几十万美元的房地产投资决定时，请咨询持牌地产经纪人。地产市场是以地方市场为主。每个价位档次市场的需求不同，需要具体分析。有经验的地产经纪人不仅是好的销售业务员，同时也是资深的地产市场顾问。买卖房地产是人生的重大投资。如有疑问，请电邮，微信联络。卖房买房租房，请找关姐帮忙。