地产投资: 中国房地产投资价值将显着下降

2017-01-23 | 来源: 澎湃新闻 | 转到微信 | 有0人参与评论 | 字体: 放大缩小 | 收藏 | 打印

　　再就意志和力量来看。以上各方，最有意志和力量的，主要是中国政府、社会公众、制造业（实体经济）、外国竞争者。中国政府有保持社会经济稳定发展的坚强意志，具有调动社会各类资源的强大能力。社会公众具有维护、增加自身财富的强大意志，在房价大跌时，他们具有要求退房、要求开发商降价退款的强大意志，这已经为历次房价大幅下降时打砸售楼处的事件所证明；在房价大涨时，他们具有竭尽一切资金，扩大杠杆，加大房地产投资的强烈意愿，这也为各种日光盘、时光盘、彻夜排队等事件所证明。制造业（实体经济），鉴于其在中国经济发展中的长远、关键性作用，鉴于其可以通过破产、向海外转移生产基地等方式展示其对于社会的重要影响力，因此，其面对房地产价格大幅波动时的各种呼吁，在高层决策者心中具有重要影响。外国竞争者，以欧美国家为代表，由于其在世界市场规则、世界货币市场的垄断性地位，力量巨大，但是又因其与中国市场已经形成长期、复杂的联系，他们也担心中国市场的大幅动荡导致其资本集团的损失，因此其意志是动摇和犹豫的。

　　第三，国内政府和国际市场两种力量对2017年房价具有决定性影响。

　　由上述分析，中国政府基于自身利益、意志，结合社会公众、制造业（实体经济）的利益诉求，可能采取的房地产市场治理政策，一定是以稳定为主，防止大涨，但也不可能允许大跌。只有采取这样的政策导向，才能为社会的转型升级赢得一个相对稳定的环境和必要的缓冲时间。基于此种政策导向，政府一定会根据市场情况，灵活采取税收、贷款、利率、限购等政策的组合拳，达到控制房地产市场向政府希望的方向发展的目的。

　　同时，必须考虑到，中国政府在采取以上组合拳的同时，除了综合分析国内市场的动态，一定会研判国际市场的政治经济形势发展状况。2017年，美元指数继续上升，新兴经济体继续承受货币被动贬值压力，金融市场趋于动荡的总趋势很难改变；同时，西方国家、发展中国家，都在开始重视制造业化，并开始新一轮基建周期。因此，从国际市场上看，一方面是美元升值导致本币贬值，另一方面是矿石、钢铁、水泥等大宗商品和建材价格可能继续上行。这两方面的形势，都要求各发展中国家和经济体采取提高利率的货币政策，来保护本国汇率和抑制本国的通货膨胀。而利率迅速上升，必然导致资产价格下降。

　　所以，2017年房价走势的决定性因素，主要是两种力量:一种是要求房价稳定或小幅上升的国内政府力量；一种是要求房价下降的国际市场力量。

　　未来这两种力量孰强孰弱，谁逐渐趋于强大，谁逐渐趋于减弱，必将根本性地决定2017年房价走势。

　　结论：2017年中国房价走势整体趋于稳定，但投资价值显着下降。

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　　鉴于中国综合实力不断增强，鉴于金砖国家、其他新兴发展中国家在世界政治经济实力对比中的地位相对于以前在增强；又鉴于美、欧、日等发达国家陷于政策、社会结构调整期，经济发展速度在很低的基础上可能有所恢复。因此，总体而言，2017年中国房价走势，存在诸多不确定性。这种不确定性，是由发展中国家、发达国家两类经济体的综合实力对比状况及其变化所决定的。

　　综合来看，以美、日、欧等为代表的发达国家经济体和以中、印、俄、巴西等为代表的新兴经济体，在综合政治经济实力的对比上，已经进入了一个相持阶段。这决定了全球总体的军事、政治、经济形势很可能仍是相对稳定，动而少乱。对全球市场真正能产生重大影响的事件出现的概率较低。

　　因此，判断我国2017年的房价走势，不会出现如日本在被迫签订广场协议后几年内、东南亚在1997年后、欧美在2008年金融危机后发生大幅下挫的局面；也由于我国制造业（实体经济）和未购房社会公众的需要，以及转型升级战略的需要，我国也不会允许房价继续出现2015年末到2016年式的房价大涨，甚至也不允许出现全国性的明显上涨。

　　我们再来分析房地产市场的投资价值：

　　在2017年，在部分各类资源继续增加的主要大城市，在部分经济发展较快、转型升级比较成功的科技型、产业型新兴城市，如广东东莞、天津武清等地区，房价有可能继续较快上涨。

　　据历史和国际经验，在不同国家，长期而言，房价每年上涨3%到6%之间。同时，我国属发展中国家，城市化在快速推进，GDP、居民人均收入、房租仍在以较快速度增长，这决定了我国房价上涨速度将比国际长期水平稍快。另外未来房地产市场管制政策趋于严厉，国家将抑制房地产市场的投资属性，强化居住属性。

　　因此，估计未来三五年内大中城市整体房价将保持在年均10%的增长幅度，是比较合理的。这个估计是和企业和投资者的资金成本相关的。