地产观点: 一周地产点评：资产负债表困境

2024-05-06 | 来源: 加西网 | 转到微信 | 有0人参与评论 | 字体: 放大缩小 | 收藏 | 打印

今年房地产市场早早出现转变，四月份迅速降温。四月通常标志着繁忙的春季销售季节的中期，因此这么早就看到销售失败是相当不寻常的。

问题不在于房屋销售疲软，尽管仍比十年平均水平低 12%，但仍较去年有所增长，疲软而在于新挂牌房源的突然激增，给市场泼了一盆冷水。

4 月份大温房地产市场的新挂牌房屋数量同比猛增 64%。这是自 2010 年以来新挂牌上市数量最高的一次，不包括 2021 年 4 月的疫情热潮，当时每个人都在急切地买卖房地产。

资料来源：GVR 董事会

为什么新房源数量突然猛增？卖家在抵押贷款利率上升的重压下崩溃屈服了吗？我们不确定，但这就是我们所知道的：

过去十八个月的大部分时间里，新上市房屋数量一直徘徊在二十年低点附近。较高的利率冻结了活动，因此人们没有挂牌出售房屋。新上市活动受到人为压制。

考虑到资本利得税公告是在 4 月 16 日宣布的，并且在 MLS 上上市需要大约一周的时间，因此最近上市量的激增不太可能与资本利得税公告有关，这将留下 5 个工作日的潜在上市时间，这没有足够的时间来影响当月的上市计数。

需要注意的是，新房源激增是一个月现象！一个月不是一种趋势，这很容易扭转趋势。然而，突然飙升64%却颇为奇特。

这就是我所看到的：入门级独立屋和联排别墅的库存仍然紧张。适合预算有限的年轻家庭的最终用户产品仍然供不应求！在我看来，这里存在着结构性赤字，即缺少中间住房。

由于投资者纷纷离场观望，公寓领域的库存正在迅速增加。未来价格升值的前景看起来黯淡，而且没有现金流。事实上，随着抵押贷款以更高的利率更新，许多投资者正在按下卖出按钮，他们突然陷入了严重负现金流的投资，并且由于BC省政府惩罚性租赁法的本质而无法提高租金。

当您的抵押贷款利率从 2.5% 加倍至 5% 时，抵押贷款付款的增加会给房东的资产负债表（下图）留下一个大漏洞。这里假设30年摊销。

除非利率迅速下降，否则很难想象这种趋势会逆转。事实上，随着大量楼花买家卖出目前为负现金流的单位，这种情况可能会加速。

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市场最大的下行风险是投资者纷纷退出。未来的价格升值看起来黯淡，以今天的抵押贷款利率几乎不可能产生现金流，而且我们在建的新公寓数量创纪录（下图），可能会增加转售库存水平。

我们还看到租赁市场正在降温且租金增长趋于平缓的迹象。如果联邦政府兑现将明年人口增长速度从 120 万降至 30 万的承诺，那么不难看出这种情况会持续下去。

资料来源：加拿大央行

是的，公寓投资者的前景黯淡，但对于独立屋来说却并非如此，独立屋住宅仍然供不应求，并且随着各级政府推动密度增加，供应将继续供不应求。我们正处于一个非常分化的市场。

同样的故事似乎也在大多伦多地区上演：新挂牌量猛增 47%，若不计入 2020 年第一个全面封锁的月份，4 月份的销售量将是至少十年来最慢的 4 月份。房地产研究公司 Urbanation 上周发布的一份报告发现，从 2023 年第三季度到 2024 年第一季度，GTHA 的租金下降了 7.4%。

来源：多伦多星报

这是Urbanation公司在除2020 年底和 2021 年初疫情期间以外的数据跟踪 15 年来记录的最大六个月跌幅。公司总裁肖恩·希尔德布兰德(Shaun Hildebrand)表示：“虽然市场仍然昂贵，租金比两年前高出15%，但由于公寓投资者的临时供应注入，等待市场缓和的租户已经发现了这一点。”

报告称，新竣工公寓的供应对租赁市场产生了重大影响。过去四个季度，注册了超过 23,000 套新公寓，比上年增长 21%。

同样，除非加拿大央行大幅降息并重启房地产泡沫，否则投资者更有可能增加供应曲线，而不是减少供应曲线。也就是说，至少在新住房开工的缺乏为几年后的下一次住房紧缩埋下种子之前，相应地做好准备吧。

本文由Steve Saretsky提供

加西网地产中心编译报道