还得有人缝缝补补这个破烂的楼市

2024-01-03 | 来源: 包叔 | 转到微信 | 有0人参与评论 | 字体: 放大缩小 | 收藏 | 打印

二

一家河南龙头房企的朋友说，2023年，他们交付了很多项目：但没有保交楼基金，我们一套也交不了。

2022年初，郑州房管局保交楼重点清单上，大概有200个项目。他们当时唯一的指望，是国开行资金。全国保交楼专项借款分两批，共4000亿元。河南说争取到了453亿元，全国最多。郑州年初上报的融资总需求，是760亿。

保交楼资金怎么分，现实是冰冷的。去年十月，郑州喊出“大干三十天”保交楼口号时，笔者的一位好友就写过救助规则——先轻后重，最后抬尸。

首先获救的，是资能抵债、股权清晰、有抵押物的。审核这一步，郑州非常严格。一个河南小开发商告诉说，他的项目获得保交楼资金前，公司从注册起至今的工商资料、所有设计图纸、合同被全部打印带走：一共一万多页。

之后，整个保交付过程都被强力推进。平台公司为项目匹配专项借款和银行，资金进入平台公司，项目与总包单位协商复工，先拨付两三百万启动资金，按工程节点汇款。每完成一个节点，提交报告，街道办和房管局实地查验复核。资金从平台公司汇入施工单位账户，不经开发商。保交付小组每个月都要梳理进展，负责部门间协调、督查、拍板的：是纪委。

一家本地房企，在市内有5个保交楼项目，资金缺口约7亿元。保交楼专项借款填补了缺口的25%，剩余配资。5个项目里面最后有4个可交付。永威在市区有3个盘拿到了专项借款，加上原来的监管资金，再加上销售资金回笼，据说都能做到保质交付。

开发商撑不住的，就让国企和省管企业接手。信达接了康桥的部分项目，河南铁建投前前后后给建业投了40亿。

2023年到尾声时，像郑东龙湖一号这样烂尾快十年的项目，也拿出了救助方案。当年项目团购价太低，连建安成本都覆盖不了，保交楼资金实在无法满足准入条件。区政府开常委会决定让平台公司全权介入，将房款退了，追加投资后销售，回笼资金。

退款或补钱，只要业主肯选其中一项，都能让事情变得简单。

北龙湖一号没有土地证的地块，开始退房。已经封顶的部分，业主还是坚持不退也不补钱，还让郑州又上了头条。拉锯期间，郑州默默挂牌了这个项目的后续开发用地。12月，进度最快的一期发了通知，可以领钥匙了：不用补钱。

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不仅核心城市在努力完成保交楼，连三、四线城市也找到了自救办法。比如，恒大在一座边远省份的项目，如果只保省会，保交楼一定能完成，但三、四线的楼盘就要烂尾了。于是，全省开始统一保交付。政府给恒大在省会城市的项目，配学校、配医院甚至改规划，之后再出售。这样，省会城市保交楼还能有盈余，把下辖三、四线城市的损失补上了。最后，这个省成了恒大全国保交楼的标杆，算了算：还盈利了三个亿。

在大多数人看不到的地方，在骂骂咧咧的声音中，还有人在努力缝缝补补这个破烂的世界。

三

这段时间，很多专家学者，通过日本反思中国地产行业，提出了很多好建议——比如政策越早出，救市成本越低。

日本失去的二十年，分为两个阶段。第一阶段开始于1992年，日本政府通过收紧信贷政策捅破了楼市泡沫。整个房地产价格大幅下跌，就像过去三年中国楼市发生的事。

北京最出名学区房太阳公元，从18万降到12万，上海楼市的标杆翠湖二手房最高超过30万，现在最便宜的卖15万；深圳前海15万以上的豪宅，最近开盘价已经不足10万。

现在，想卖掉房子最有效的办法就是：挂出小区最低价。

去泡沫，是楼市恢复健康的必经阶段。

日本经济的第二个阶段，其实是在1997年之后。亚洲金融危机爆发，日本爆发银行业危机，金融机构破产，影响到全社会信贷，进而影响全社会的购买力。这个时期，经济下行的严重程度，是更严重的。

引发危机的导火索是亚洲金融危机，金融机构暴雷的根源，却是银行隐瞒了大量房地产不良贷款。因为银行业遮遮掩掩，监管也不知实情。政府低估了不良资产的规模，以为银行能通过收益对冲损失，其实不良规模已经远超银行可处理的范围。

所以，当三洋证券、北海道拓殖银行等日本金融机构在1997年后相继倒闭，日本政府是花了十多年，处理比房地产危机更复杂的金融危机。